Home / moj problem dotyczy nieruchomosci / stan prawny nieruchomosci

Potrzebuję pomocy specjalisty w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości

Stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie ksiąg wieczystych. Jest to rodzaj specjalnego rejestru, prowadzonego przez Sąd rejonowy właściwy ze względu na położenie nieruchomości. Księgi są jawne, można je więc nieodpłatnie przeglądać i uzyskiwać z nich, za opłatą, odpisy. Znajdziesz się w nich wszystkie istotne informacje na temat interesującej cię nieruchomości. Ponadto, przy księgach prowadzi się akta księgi wieczystej, gdzie składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości.

Księgi wieczyste podzielone są na działy. Dział pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Tutaj zatem znajdziemy adres nieruchomości, numer działki, opis budynku, jak również opis praw, jakie tej nieruchomości przysługują (np. służebność gruntowa). W drugim dziale znajdują się informacje o właścicielu nieruchomości oraz o podstawie nabycia własności. Jeżeli oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, są tam także dane dotyczące użytkownika. Wpisy w tym dziale potwierdzą więc, kto jest ujawnionym właścicielem (bądź użytkownikiem wieczystym) danej nieruchomości.

Dział trzeci zawiera wiadomości na temat wszelkich praw rzeczowych i osobistych, a także roszczeniach obciążających daną nieruchomość. Tutaj znajdziesz więc ewentualne wpisy o prowadzonej z nieruchomości egzekucji. Sprawdź także, czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem użytkowania lub czy osobie trzeciej nie przysługuje roszczenie o nabycie tej nieruchomości, prawo pierwokupu bądź odkupu. Jeżeli dział trzeci zawiera jakiekolwiek wpisy, konieczna może być konsultacja z prawnikiem. Po nabyciu wymarzonej domu może się bowiem okazać, że ktoś może skutecznie dochodzić od ciebie przeniesienia prawa własności tej nieruchomości na jego rzecz.

Dział czwarty dotyczy hipotek. Znajdziesz tam więc informacje o tym, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, na jaką kwotę ona opiewa i z jakiego tytułu powstała. Jakiekolwiek wpisy w tym dziale oznaczają, iż ten, komu hipoteka przysługuje (np. bank) będzie mógł dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją nieruchomość stała się własnością.

Jeżeli jakieś prawo (np. własność) jest ujawnione w księdze wieczystej, to domniemywa się, że prawo to jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Ponadto, najważniejszą zasadą dotycząca ksiąg wieczystych rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Polega ona na tym, że w przypadku niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości a stanem wpisanym do księgi wieczystej, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Oznacza to, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może być sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje. Rękojmia ulega jednak pewnym ograniczeniom, np. nie chroni ona rozporządzeń nieodpłatnych (czyli nie ma zastosowania przy nabyciu nieruchomości w drodze umowy darowizny).

Zwróć uwagę, że w każdym dziale znajduje się rubryka dotycząca wzmianki o wnioskach. Jeżeli coś tam wpisano, oznacza to, że złożono wniosek o wpis w danym dziale księgi, ale nie został on jeszcze rozpoznany. Dokumenty mające stanowić podstawę ewentualnego wpisu znajdują się w aktach księgi. Dla przykładu, do sądu wpłynął wniosek o wpis nowego właściciela nieruchomości. Wówczas w księdze pojawi się jedynie wzmianka o tym wniosku. Jako właściciel wpisany jest np. pan Kowalski, natomiast w księdze wieczystej znajduje się wzmianka o tym, że wpłynął wniosek do działu II księgi wieczystej (a więc tam, gdzie wpisywany jest właściciel). Już sama taka wzmianka wyłącza jednak rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jeżeli pomimo wzmianki kupisz nieruchomość od pana Kowalskiego, nie będziesz mógł powołać się później na to, że to Kowalski był wpisany jako właściciel (a więc na rękojmię wiary publicznej). Twoje nabycie może okazać się nieważne.

Jak wynika z powyższego, treść księgi wieczystej ma ogromne znaczenie dla ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Przed zawarciem transakcji dotyczącej nieruchomości, koniecznie zapoznaj się z wpisami w księdze wieczystej. W razie jakichkolwiek wątpliwości, nie wahaj się skorzystać z pomocy prawnika.

Zostaw kontakt - oddzwonimy!